¿Cuándo es obligatorio constituir una comunidad de propietarios en un edificio?

La comunidad de propietarios es un concepto fundamental en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula la convivencia y el mantenimiento de los edificios con varias unidades independientes. A continuación, analizamos las circunstancias en las que es obligatoria su constitución.

1. Edificios con varios propietarios

Cuando un edificio está dividido en varias unidades independientes, como pisos, locales comerciales o trasteros, y estos son adquiridos por diferentes propietarios, la constitución de una comunidad de propietarios es obligatoria. Este requisito se deriva de la necesidad de gestionar y mantener los elementos comunes del edificio, tales como:

• Zonas de acceso y tránsito
• Instalaciones compartidas
• Elementos estructurales del edificio

Una vez constituida, la comunidad se encarga del mantenimiento y la administración de estos elementos comunes, repartiendo equitativamente los costos entre los distintos propietarios conforme al coeficiente de participación asignado a cada uno.

2. Edificios en propiedad de un solo titular promotor

En el caso de un edificio de nueva construcción que inicialmente pertenece a un único propietario, como puede ser un promotor inmobiliario, no es necesario constituir una comunidad de propietarios mientras no se realice la venta de las unidades. Sin embargo, cuando una o más unidades del edificio son transmitidas a terceros, la formación de una comunidad de propietarios pasa a ser obligatoria para regular las relaciones entre los propietarios. Este proceso se formaliza mediante la división horizontal del edificio y el correspondiente título constitutivo.

3. Obras de mantenimiento y conservación de las zonas comunes

La necesidad de realizar obras de mantenimiento o mejora en las zonas comunes de un edificio también es un factor determinante que obliga a la creación de una comunidad de propietarios. Una comunidad debidamente constituida facilitará la toma de decisiones y la ejecución de trabajos relacionados con la conservación del inmueble. Entre las principales responsabilidades en este sentido se incluyen:

• Reparaciones estructurales: Obras en la fachada, cubiertas, tejados, etc.
• Mantenimiento de servicios comunes: Gestión de ascensores, portones automáticos, sistemas de ventilación y calefacción centralizada.
• Limpieza y cuidado de áreas comunes: Contratación de servicios de limpieza y mantenimiento de jardines.

La comunidad es responsable de convocar juntas de propietarios en las que se debaten y aprueban las obras necesarias, así como su financiamiento.

4. Distribución de los gastos comunes

Una de las principales razones para constituir una comunidad de propietarios es la gestión del reparto de los gastos comunes. Estos gastos, que son inevitables en cualquier edificio con varios propietarios, incluyen:

• Mantenimiento de las instalaciones compartidas: Costes derivados del mantenimiento de ascensores, sistemas de climatización, fontanería, electricidad, etc.
• Suministros comunes: Pago de facturas de electricidad, agua, gas y otros servicios que alimentan las áreas comunes del edificio.
• Servicios externos: Contratación de empresas para la limpieza, jardinería y seguridad de las áreas comunes.

La comunidad se encarga de establecer las cuotas de participación, que se asignan a cada propietario en función de su coeficiente de propiedad, determinado en el título constitutivo del edificio.

5. Establecimiento de normas internas de convivencia

La comunidad de propietarios también cumple una función normativa, regulando el uso de las áreas comunes y estableciendo un conjunto de reglas de convivencia que todos los propietarios residentes deben respetar. Estas normativas, aprobadas en las juntas de propietarios, pueden abarcar cuestiones como:

• Uso de las zonas comunes: Definición de cómo y cuándo pueden utilizarse zonas comunes como patios, azoteas, garajes, salas comunitarias.
• Normas sobre ruidos horarios: Establecimiento de límites de ruido y franjas horarias para actividades que puedan generar molestias.
• Regulaciones sobre mascotas: Decisiones sobre la admisión y conducta de animales en las zonas comunes del edificio.
• Prohibiciones de determinadas actividades: Normas específicas sobre la prohibición de actividades comerciales u otros tipos que puedan alterar la convivencia dentro del edificio.

6. Convocatoria y celebración de juntas de propietarios

Una vez constituida, la comunidad de propietarios debe convocar juntas ordinarias al menos una vez al año para aprobar los presupuestos, tomar decisiones sobre obras y reparaciones, y elegir los cargos de la comunidad, como el presidente y el administrador de fincas. Asimismo, podrán convocarse juntas extraordinarias siempre que sea necesario, por ejemplo, para tratar problemas urgentes o aprobar obras de importancia.

Conclusión

Constituir una comunidad de propietarios es un requisito fundamental para la correcta gestión de cualquier edificio en régimen de propiedad horizontal. A través de ella, se asegura una administración eficiente de las zonas comunes, un reparto equitativo de los gastos y el establecimiento de normas que garantizan la convivencia entre los vecinos. Ignorar esta obligación puede generar conflictos entre los propietarios, complicar la ejecución de obras necesarias y afectar negativamente al estado de conservación del inmueble.